EEUU: Temporada de compra de viviendas se perfila como más favorable, aunque precios siguen altos

LOS ÁNGELES (AP) — Esta temporada de compra de viviendas en primavera se perfila como más favorable para los compradores de lo que ha sido en los últimos años, siempre y cuando puedan tolerar los precios.

Los precios de las viviendas están subiendo más lentamente. Las tasas hipotecarias siguen siendo elevadas, pero han estado disminuyendo en su mayoría y podrían dirigirse a la baja si el panorama económico de Estados Unidos continúa oscureciéndose debido a los aranceles generalizados de la istración Trump, que han sacudido los mercados financieros y avivado los temores de una recesión.

Lo más importante es que el número de viviendas en el mercado ha aumentado drásticamente en comparación con el año pasado. Aunque el inventario de viviendas en venta a nivel nacional sigue siendo bajo según los estándares históricos, los listados activos, un recuento que abarca todas las viviendas en el mercado excepto aquellas pendientes de una venta finalizada, aumentaron un 28,5% el mes pasado en comparación con el año anterior, según datos de Realtor.com.

Los listados aumentaron entre un 44% y un 68% en muchas grandes áreas metropolitanas, incluidas San Diego, Las Vegas, Atlanta y Washington D.C. A medida que las viviendas tardan más en venderse, los precios han comenzado a bajar en muchos mercados. El precio medio de los listados bajó el mes pasado en comparación con el año anterior en la mayoría de las 50 áreas metropolitanas más grandes del país, incluyendo una caída de más del 6% en Austin, Miami y Kansas City.

Estas tendencias deberían dar a los compradores más poder de negociación al tratar con los vendedores esta primavera, aunque es poco probable que sean un cambio radical para muchos aspirantes a propietarios que han sido excluidos del mercado después de años de precios en aumento.

Joel Berner, economista senior de Realtor.com, expresó: "Es un poco difícil decir que es un mercado favorable a compradores, pero lo llamaría un mercado mucho más equilibrado de lo que ha sido en los últimos años, donde realmente ha sido predominantemente un mercado de vendedores".

Ryan Vasko y su esposa, Whitney, recientemente tuvo que hacer cálculos en su mudanza de Oregon a Colorado. En diciembre, la pareja vendió su casa de tres dormitorios y un baño en Portland por 505.000 dólares. Eso fue 10.000 dólares por debajo de su precio de lista, pero aún por encima del mínimo de 500.000 dólares que esperaban obtener.

Al mismo tiempo, la pareja buscó una casa en el área metropolitana de Denver, que se encuentra entre los mercados que han tenido el mayor aumento en viviendas en venta este año.

Los listados activos se dispararon un 67,3% en marzo en comparación con el año anterior. A medida que los listados aumentaron, el precio medio de los listados cayó un 5,6% a 585.000 dólares.

El mes pasado, los Vasko cerraron el trato en una casa de cuatro dormitorios y tres baños en Littleton, Colorado, a unos 16 kilómetros (10 millas) al sur de Denver, que había estado en el mercado al menos tres semanas.

Vasko, de 41 años, director creativo en una agencia de publicidad, comentó: "Nos pusimos bajo contrato la primera semana, descubrimos que estábamos embarazados la segunda semana y presentamos una oferta por esta casa la tercera semana".

El precio: 680.000 dólares, o 5.000 dólares por encima del precio de lista. Aun así, el vendedor acordó cubrir el costo de reducir la tasa hipotecaria del 6,9% de la pareja durante los primeros dos años del préstamo al 4,9% y 5,9%, respectivamente.

Vasko señaló: "Nos da un poco de margen de maniobra, si lo necesitamos", y espera eventualmente refinanciar a una tasa fija más baja.

Las ventas de viviendas en Estados Unidos han estado bajando desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde los mínimos de la era de la pandemia. Las ventas de viviendas ocupadas anteriormente en Estados Unidos cayeron el año pasado a su nivel más bajo en casi 30 años.

La disminución de las tasas hipotecarias y más viviendas en el mercado a nivel nacional ayudaron a impulsar las ventas en febrero en comparación con el mes anterior, aunque disminuyeron en comparación con el año previo.

El año pasado, las tasas hipotecarias más altas atenuaron el inicio de la temporada de compra de viviendas en primavera. Este año, la tasa promedio de una hipoteca a 30 años ha bajado al 6,6% desde poco más del 7% a mediados de enero, según el comprador de hipotecas Freddie Mac, aunque eso sigue siendo elevado en relación con el mínimo de dos años de alrededor del 6% al que cayó en septiembre.

Otro punto a favor de los compradores: precios más bajos. El precio medio de los listados cayó en marzo en comparación con el año anterior en 32 de las 50 áreas metropolitanas más grandes, incluidas Kansas City, San Francisco, Miami y San Diego. A nivel nacional, fue de 424.900 dólares el mes pasado, sin cambios respecto al año anterior, según Realtor.com.

El cambio en el mercado puede dar a los compradores más poder de negociación cuando los vendedores piden que los compradores renuncien a las inspecciones de viviendas. Los vendedores también pueden estar más dispuestos a pagar los costos de cierre, contribuir con dinero para hacer reparaciones u ofrecer otras concesiones, dicen los agentes inmobiliarios.

Afton Hartmann, agente de Redfin en Denver, comentó: "Prácticamente todos los compradores están pidiendo concesiones, a menos que sepan que están en una situación de múltiples ofertas".

Tales situaciones, aunque menos comunes que hace unos años, todavía existen. Gilad Hoffman, director ejecutivo de una sinagoga, supo que su búsqueda de vivienda había terminado cuando vio una casa de cuatro dormitorios y dos baños y medio en venta en Escondido, a 48 kilómetros (30 millas) al noreste de San Diego.

Sintió que la casa, listada por la herencia de su difunto propietario por 1.079 millones de dólares, estaba "severamente subvalorada". Hoffman, de 41 años, pagó 13.000 dólares por encima del precio en febrero mientras competía con las ofertas de otros tres compradores potenciales, incluido uno que ofrecía pagar todo en efectivo.

Las tasas hipotecarias elevadas no disuadieron a Hoffman. Aceptó una tasa del 7% a cambio de un crédito de su prestamista para destinar a los costos de cierre.

Hoffman expresó: "Mi filosofía al entrar en todo esto fue: entra en algo ahora que puedas permitirte con estas altas tasas de interés. Espero que en dos años bajen y luego puedas refinanciar. Y esa sigue siendo mi intención".

A pesar de algunas tendencias favorables para los compradores, el mercado de la vivienda sigue siendo en gran medida inaccesible para muchos estadounidenses, especialmente para los compradores primerizos que no tienen ganancias de capital de vivienda para destinar a una nueva casa.

Aunque el crecimiento de los precios de las viviendas ha estado desacelerándose, la disminución es insignificante frente al aumento del 47% en los precios en los últimos cinco años. Y aunque los listados de viviendas han aumentado, se necesitan muchos más para devolver el mercado a un equilibrio más entre compradores y vendedores.

Considere que había 1,24 millones de viviendas sin vender en el mercado a finales de febrero. Aunque aumentó un 17% en comparación con el año anterior, eso sigue siendo aproximadamente un 44% por debajo del promedio mensual de 2,21 millones desde 1999, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

A partir de enero, un hogar que gane el ingreso anual medio de Estados Unidos de 79.223 dólares tendría que gastar el 47% de eso para cubrir los pagos de una casa al precio medio de 390.333 dólares.

Esa proporción de ingresos coincide con la más alta que ha habido en los registros desde 2005, según el Banco de la Reserva Federal de Atlanta.

Cuando el costo anual de la propiedad de vivienda supera el 30% del ingreso medio de los hogares en Estados Unidos, se considera inasequible por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Si la disminución de las tasas hipotecarias se acelera en los próximos meses, eso aumentaría el poder adquisitivo de los compradores de viviendas.

Las previsiones económicas generalmente tienen la tasa promedio de una hipoteca a 30 años manteniéndose alrededor del 6,5% este año, pero esas previsiones pueden estar desactualizadas ahora. Un movimiento brusco a la baja la semana pasada en el rendimiento del Tesoro a 10 años — cuando los inversores en bonos reaccionaron a la rápida escalada de la guerra comercial entre Estados Unidos y las naciones de todo el mundo — apunta a tasas hipotecarias más bajas.

El rendimiento de la nota del Tesoro a 10 años, que los bancos utilizan como guía para fijar el precio de los préstamos hipotecarios, cayó al 4,01% el viernes, su nivel más bajo desde octubre, a medida que las tensiones comerciales globales se intensificaron.

Aun así, los aranceles suelen ser inflacionarios, y el rendimiento del Tesoro a 10 años tiende a aumentar ante las expectativas de una mayor inflación.

Eso podría mantener las tasas hipotecarias donde están, o empujarlas más arriba. Si las preocupaciones por la guerra comercial allanan el camino para nuevas caídas en las tasas hipotecarias, "esas tasas más bajas pueden ser un consuelo frío para los compradores potenciales que están cada vez más preocupados por la seguridad laboral y la inflación", declaró Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS.

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Esta historia fue traducida del inglés por un editor de AP con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial generativa.

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