Hay 13 barrios de la Ciudad donde los departamentos a estrenar cuestan más baratos que los de pozo

A la hora de invertir en ladrillos, el mercado históricamente supo mostrar una tendencia: el metro cuadrado a estrenar es el más caro, le sigue el de pozo y por último el usado, considerado el más barato. En la Ciudad de Buenos Aires, las unidades en estos tres estados de construcción se venden por valores promedio de US$2589/m², US$2478/m² y US$2219/m².

Sin embargo, hay barrios que actualmente contradicen esta máxima y en donde se puede encontrar que el metro cuadrado a estrenar se vende a precios más accesibles que el de pozo, es decir que los inversores interesados en estos barrios “quizás compren un departamento terminado más barato que uno en obra y eso llama la atención”, explica Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, quien detecta esta anomalía a partir de una interpretación de los datos publicados por ZonaProp.

Aún así, aclara que uno de los motivos que propiciarían este escenario singular “puede ser que el departamento en pozo que se esté vendiendo más caro que el a estrenar sea de mejor calidad”. Además, el creador del Monitor Inmobiliario observa que en estas zonas porteñas es donde puede haber una oportunidad para el comprador que ya tiene todo el dinero reunido, ya que “en vez de meterse en un emprendimiento a dos años de construcción, le conviene hacerlo en un departamento ya terminado con posesión inmediata”.

¿Por qué se estaría dando dar este fenómeno? Bryn indica que puede deberse a “los inversores que quieren recuperar lo invertido y resignan algún porcentaje de su ganancia al bajar precio”, y sobre esto aclara que “hay que tener en cuenta que vender por debajo del valor de un pozo no quiere decir que pierdan plata, dado que ellos habrán pagado su unidad a estrenar a un determinado precio a lo largo de su propia obra”.

Dónde están las oportunidades a estrenar

Son 13 los barrios de la Ciudad que presentan esta singularidad. En cuanto a su tipología y características, el especialista inmobiliario detalla que “son generalmente departamentos homogéneos ya que, salvo excepciones muy particulares, el metro cuadrado de un barrio en promedio es igual para un monoambiente, dos ambientes y más grandes; por lo que no varían tanto”. Entonces, sea cual sea la tipología buscada por el inversor, este podría interesarse en alguno de estas zonas para aprovechar la brecha entre los dos tipos de metro cuadrado.

• Saavedra. En el corredor noroeste, el barrio de Saavedra es uno de los que muestra una de las diferencias más leves. Mientras que el metro cuadrado a estrenar se vende a US$2424, el de pozo cotiza un promedio de US$2460/m².
• Villa Pueyrredón. En este caso, el metro cuadrado a comprar en pozo le gana US$161 al que es a estrenar por medida, ya que sus precios de venta cuestan US$2546/m² y US$2385/m² respectivamente.
• Coghlan. Una diferencia leve pero que llama la atención de quien tiene toda la plata disponible para invertir se presenta en este barrio porteño, en el que las unidades a estrenar se venden a US$2647 el metro cuadrado mientas que las que están en construcción se comercializan por US$2691/m².
• La Paternal. Ese barrio de la misma zona también forma parte de esta curiosidad, ya que el metro cuadrado de los departamentos sin uso se venden por US$2216/m² y los de pozo a US$2323/m².
• Retiro. La zona de embajadas y ferrocarriles presenta una de las oportunidades más grandes si de aprovechar esta diferencia se trata. Mientras que el metro cuadrado a estrenar cuesta US$3060, el que está en construcción vale un promedio de US$3935/m². Es decir, el metro de una unidad ya terminada sin uso vale US$875 menos que el de pozo.
• Villa Santa Rita. En este caso, la diferencia entre el precio de venta de ambos tipos de metro cuadrado llega casi a los US$100 por medida, ya que el promedio de los departamentos a estrenar allí están en venta por US$2193/m² y los de pozo a US$2289/m².
• Flores. En el Eje Central de la Ciudad de Buenos Aires, este barrio es otro caso en el que el metro cuadrado de pozo (US$2389/m²) se vende más caro que el nuevo a estrenar (US$2289/m²).
• Parque Chacabuco. El barrio lindero a Caballito, famoso por su parque homónimo, muestra una brecha de US$143 por metro, ya que el a estrenar se vende a un promedio de US$2525 mientras que el de pozo por US$2668.
• Villa Lugano. Otro de los barrios donde la oportunidad no es tan notable es Lugano, donde el metraje de las unidades a estrenar se vende por apenas US$8 menos que los de pozo, que promedian los 1709/m².
• Barracas. Por una diferencia de US$181, el metro cuadrado nuevo se vende a un promedio de US$2252 mientras que el de pozo lo supera con sus US$2433 por m².
• Constitución. En el sureste de la Ciudad, este barrio promedia para las unidades recién terminadas un metro cuadrado de US$1995, mientras que el que se encuentra en proceso de construcción se vende a US$2042.
• La Boca. Otra diferencia interesante se hace notar en el barrio destacado por su callejón museo Caminito. Allí, un departamento nuevo puede comprarse por 1775/m² mientras que aquel que está en obra se consigue -en promedio- por US$2041/m².
• San Telmo. Uno de los barrios cuyo flujo de gente se encuentra en recuperación después de la pandemia es San Telmo, dado que el teletrabajo y la cuarentena le quitaron parte de su demanda dada su proximidad con el centro porteño. En este caso, los inversores que busquen comprar una unidad nueva pagarían un promedio de US$ 2666/m² y aquellos interesados en invertir en plazos más largos se encuentran con un metro cuadrado de pozo a un promedio de US$2826.

Por Mercedes Soriano

• Ciudad de Buenos Aires
• Inversiones
• Saavedra

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