Precios de las propiedades: el dato que cambia toda lógica y es clave para saber hasta cuánto podés contraofertar
En un contexto en que la compraventa de propiedades sigue creciendo, otro dato muestra que los precios aumentarán más
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RedactoraMaría Josefina Lanzi
En un mercado en que los precios siguen subiendo, un dato reconfirma que el real estate está que arde. A pesar de que los valores de publicación de las propiedades usadas subieron 5,14% en 2024, según Zonaprop, y 6,2%, de acuerdo a Reporte Inmobiliario en el lapso de 12 meses (febrero 2024 a febrero 2025), otra variable del mercado muestra una realidad que sorprende.
Para entender la dinámica del sector, es importante distinguir entre los valores de oferta (publicados en las plataformas de real estate) y los precios de cierre. Dado que, en toda operación inmobiliaria tiene lugar una negociación entre el comprador y el vendedor, el precio en el que se termina cerrando una operación suele ser más bajo que el publicado. Es decir, hay “regateo”, contraoferta. Ese número final al que se llega es conocido como el “precio de cierre”, un indicador que muestra los valores reales en los que se están pactando las operaciones en el mercado inmobiliario, más allá de lo que se anuncia en las plataformas de venta de propiedades.
Si se analizan los valores de publicación del usado, como se mencionaba antes, subieron 5,14% en 2024, según Zonaprop (plataforma que realiza un promedio del metro cuadrado en CABA, tomando los valores de un dos ambientes), y 6,2% por Reporte Inmobiliario de febrero 2024 a febrero 2025, plataforma que toma un valor promedio de los usados de uno a tres ambientes en CABA). Ahora bien, si la mirada se pone en los precios de cierre, según el índice que realiza Reporte Inmobiliario, UCEMA/Remax, crecieron 17,7% en ese mismo período, y, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias de la red inmobiliaria Selectia, subieron 11,7% en 2024 versus el año anterior.
El punto relevante es que, los precios de cierre subieron más del doble con respecto a lo que aumentaron los valores de publicación. En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los de cierre crecieron 11,7%, según el relevamiento del ROI. De acuerdo a Reporte Inmobiliario el aumento de los precios ofrecidos fue de 6,2% pero el de cierre creció 17,7% -dato de Reporte Inmobiliario, Remax y CEMA-. Todos datos correspondientes a los inmuebles usados.
Aunque se trata de indicadores distintos, ambos coinciden en una diferencia ascendente entre publicación y cierre y son datos clave a la hora de analizar la dinámica del mercado inmobiliario. Pero, habría que preguntarse cuáles son las causas detrás de este fenómeno.
¿Por qué están subiendo los precios de cierre más que los de publicación?
El caso de Lucas puede graficar esta realidad: quiere comprar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, con crédito hipotecario. Encontró un inmueble que le gustó y cumple los requisitos que necesita, pero a un precio que no le pareció muy razonable: US$145.000. Quiso negociar el valor, pero al momento de avanzar, se dio cuenta de que había tres personas más interesadas en comprar el mismo inmueble y el propietario no estaba dispuesto a bajar el precio.
La situación descripta refleja que en un escenario de alta demanda, la forma de negociar está cambiando. Los márgenes de contraoferta hoy están debajo del mínimo histórico (5%), y en febrero se ubicaron en un promedio de 4,18%, según el relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario. Esto muestra que los inmuebles se venden a precios muy cercanos a los de publicación.
Fabián Achaval, de la inmobiliaria homónima (y una de las que realiza el ROI), explica que el aumento en las ventas se está dando en todos los segmentos del mercado (tickets altos y bajos). Sin embargo, en el caso de “los tickets más bajos, por debajo de los US$200.000, el porcentaje de negociación es menor y esto se explica porque el grueso de la demanda y de los créditos hipotecarios se orienta a esta segmento". Esto genera que, en los tickets más bajos, (lo que se está vendiendo más) el precio de cierre aumente más en términos relativos (se parezca más al valor originalmente publicado).
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, explica que hay zonas en las que se concentra ese aumento en los precios de cierre: “Los inmuebles que se están vendiendo son los buenos y bien ubicados. Eso levanta el precio de cierre, ya que presentan un valor más alto con respecto a todo el stock y en el relevamiento solo se toman las que efectivamente se vendieron”, analiza. Del otro lado, cuando se compara con los valores de publicación, se considera todo lo que está en oferta en el mercado, donde hay valores muy dispares entre los barrios y las tipologías, que hacen que el metro cuadrado promedio suba, pero a un ritmo menor.
También hay que tener en cuenta que el real estate se encuentra en un momento en que la oferta se está absorbiendo. Aunque entre julio y noviembre del 2024 se registró un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, persiste la tendencia a la baja en la dinámica interanual, con una disminución del 7,2% en comparación con el mismo período del año anterior (segundo semestre del año), acumulando 28 meses consecutivos de caídas.
“Se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente. Hoy el tema está presente en charlas cotidianas, en decisiones familiares, en reuniones con amigos. La posibilidad de comprar una vivienda volvió al radar de muchas personas“, comparte Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay. Agrega que hay factores clave que comenzaron a alinearse, como una mayor estabilidad macroeconómica -sin tener en cuenta la volatilidad del mercado de los últimos días-, que genera previsibilidad y confianza, algo fundamental para que los compradores se animen a tomar decisiones.
En ese sentido, en un contexto en que la oferta está bajando y, desde el lado de la demanda, hubo un aumento fuerte en el interés por la compra de propiedades (producto del cambio de expectativas, de que los precios se mantienen históricamente bajos, de la oferta de crédito hipotecario y de la estabilidad cambiaria) la posibilidad de regateo para bajar el precio de una propiedad es menor, ya que, el comprador compite con muchos interesados en adquirir lo mismo, por lo que el vendedor no tiene necesidad de hacer una rebaja para concretar la operación. De hecho, algunos brokers grafican que las decisiones de compra en propiedades con muchos interesados se toman en menos de un día. De esta forma, los precios en el momento del cierre son más altos. Y tienen mucho por crecer.
¿La razón? Entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, pero en ese mismo periodo, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Achaval y agrega: “Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que siguen a niveles del 2006, algo que muestra, además, lo atractivo que continúan siendo los valores”.
Las claves de un mercado en auge
El mercado inmobiliario vivió una jugada importante en el 2024 y los números en todos sus partidos hablan de buenos resultados. El valor de publicación del metro promedio creció casi un 7% en un año en la ciudad de Buenos Aires y en lo que va del 2025, los precios de los departamentos en venta ya subieron casi la mitad de lo que aumentaron en todo el 2024 (registró una suba de 3,1% en los primeros tres meses).
Con respecto a las operaciones de compraventa del año pasado, estas superaron en un 35% al 2023. Si se toma el último dato publicado por el Colegio de Escribanos porteño, en febrero de 2025, se registraron 4293 escrituras, lo que representa un incremento del 94% en comparación con el mismo mes del año anterior. El crédito hipotecario no se queda atrás, ya que en febrero el 22% de las escrituras fueron hechas con hipoteca, un fenómeno que podría seguir empujando hacia arriba las ventas.
Otro de los números que anticipan brotes verdes para este año es la cantidad de búsquedas en los portales inmobiliarios. Las visitas registradas en los principales sitios de oferta de propiedades alcanzaron un total de 16.670.000 en diciembre, lo que representa un aumento del 73% comparado con diciembre del 2023 y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales, según números de Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario. El sector mantiene el optimismo y espera que el 2025 supere al 2024, que ya fue un gran año.
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