Precio de las propiedades sin el cepo cambiario: esto es lo que hay que saber
Luego de seis años de que existiera esta restricción, el mundo de las propiedades se reconfigura
6 minutos de lectura'
RedactoraMaría Josefina Lanzi
En un mercado que arde por la demanda de propiedades, la salida del cepo era “el hito” que quedaba pendiente en el sector inmobiliario para terminar de despegar, según los especialistas.
Es que, en un contexto en que despertó el crédito hipotecario en la Argentina, de la mano de 24 bancos, y en que el Gobierno concretó el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), la eliminación de la restricción cambiaria era uno de los hitos que faltaban para agilizar las operaciones y ayudar a que el avispero de la demanda siga encendido. Pero, a un mes de la eliminación del cepo, ¿cómo reaccionó el mercado y qué hay que tener en cuenta para operar en una economía donde se puede acceder libremente a la moneda americana?
“Mejoraron la calidad de las consultas y los compradores están más decididos”, señala Martín Boquete, director de Toribio Achával, y agrega: “Además, veo que la demanda empezó a aceptar precios más altos y noto expectativa sobre los anuncios que se esperan relativos a poder usar los dólares bajo el colchón parar comprar”.
“La noticia fue mejor de lo esperado y las consultas permanecen en niveles muy altos. Muchos se imaginaban que el tipo de cambio oficial libre se ubicaría cerca o más cerca de la banda cambiaria superior (el esquema de bandas de flotación estableció que el dólar se moverá entre los $1000 y $1400), pero ocurrió lo contrario, ya que se posicionó en la banda media inferior”, asegura Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, y sostiene: “Esto demuestra que hay mucha confianza en el gobierno y que está logrando mantener estabilidad macro y cambiaria, algo central para el mercado inmobiliario”.
El broker también resalta que la devaluación fue muy baja: “De hecho, el IPC está convergiendo a niveles menores del punto inicial, algo que no era esperado, ya que anticipaban que la inflación iba a subir entre un 3,5 y 6%, pero estamos nuevamente debajo del 3%, algo muy importante para la confianza, para la macro y para el mercado de emprendimientos que se ajusta por CAC”.
También resaltan el impacto positivo de las elecciones del domingo pasado (en la Ciudad de Buenos Aires). “En época de elecciones, suele haber mayor volatilidad cambiaria y menor cantidad de operaciones, pero el hecho de que los resultados hayan sido favorables para el Gobierno, implica que hay un acompañamiento y que las expectativas son positivas”, agrega Achával.
Otros especialistas, sin embargo, no perciben gran impacto en el mercado. “Es positiva la eliminación del cepo, pero no mueve la aguja. Vemos más consultas, pero se deben a la estabilidad y a que el usado sigue siendo favorable en relación al pozo”, analiza Diego Cazes, director general de LJ Ramos.
¿Y el crédito hipotecario?
Los expertos explican que, en el caso de los inmuebles usados, que son las propiedades que hoy se pueden comprar con préstamo hipotecario, la salida del cepo siempre agiliza las operaciones y aporta mayor previsibilidad. “El efecto más positivo es que las firmas con crédito son más rápidas”, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades.
“Es una buena señal saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares, a la hora de pedir un préstamo, algo que habla de estabilidad, de apertura, de certidumbre y de agilizar las operaciones. Además, implica menos ingresos para calificar a un préstamo y menos cuota mensual del crédito”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En otras palabras, el proceso de solicitud del crédito se volvió más sencillo, ya que, dada la banda de fluctuación que se estableció entre $1000 y $1400, se sabe que el dólar no superará esa barrera y, por tanto, existe un factor menos de inestabilidad a la hora de hacer la operación.
Además, Rozados aclara que, “en este escenario, el usado no se devaluó, sino que se depreció (disminuyó el valor) en pesos con relación a la semana pasada”. Dado que el dólar que se utilizaba para las operaciones con crédito hipotecario era el MEP y este cerró el viernes 11 de abril previo a la salida del cepo en $1362,74, al compararlo con el oficial hoy -que es el que se está utilizando ahora para comprar dólares y así adquirir propiedades con la plata del crédito- que está $1175 (aunque fluctuó desde la eliminación del cepo): si alguien quería comprar una propiedad con crédito hipotecario de US$100.000 el viernes antes de la salida del cepo, necesitaba $136.274.000, pero hoy necesitaría $117.500.000, es decir, $18.774.000 menos.
No es menor el hecho de que, en las últimas semanas, 12 bancos volvieron a subir las tasas de interés para solicitar un préstamo hipotecario, algo que encarece esta herramienta y reduce la cantidad de personas que pueden acceder a este instrumento y, por ende, a la casa propia.
¿Qué pasará con los desarrolladores inmobiliarios?
Aunque crece la demanda por los inmuebles usados (dado que son las propiedades a las que se puede acceder con un crédito hipotecario) también aumenta la inquietud de los desarrolladores inmobiliarios. “A un mes del levantamiento del cepo noto preocupación de los desarrolladores por el costo de la construcción expresado en dólares; están todos viajando a China, para preparar importaciones”, comparte Boquete.
Efectivamente, en medio de un mercado que acumula una suba en los costos de construcción en dólares del 98% desde octubre del 2023, según datos de Zonaprop, los precios promedio del m² se incrementaron sólo en un 11,13% en el mismo periodo, algo que mantiene en vilo a los desarrolladores que analizan cómo vender, obteniendo ganancia que les permita volver a encarar una obra.
“El sector que más se beneficia dentro del mercado inmobiliario es, sin duda, el del residencial usado, porque todavía tiene precios a términos reales del 2006 y aún queda mucha oferta, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
Uno de los indicadores que pronostica buenos augurios y que fue señalado como esencial por varios jugadores del sector es la absorción del stock de propiedades usadas en venta. Ari Milsztejn, CEO de Grupo AM Internacional, reconoció recientemente en la Expo construir: “No quedan más de seis meses de stock del usado, el crédito hipotecario lo va a impulsar y atrás tiene que venir lo nuevo, para apalancar esa falta de stock”.
Más leídas de Casas y Departamentos
1Los créditos hipotecarios cambiaron todo: desde los departamentos más buscados hasta sus precios
2Créditos hipotecarios: el impacto de las medidas del Gobierno en las tasas: ¿podrían bajar?
3Precio de las propiedades sin el cepo cambiario: esto es lo que hay que saber
4Cuánto tarda en alquilarse un departamento en CABA
Últimas Noticias
Por US$25 millones. Eduardo Costantini cierra una de las operaciones más grandes en la historia del mercado inmobiliario
Paquete de medidas. El Gobierno eliminó el COTI y flexibiliza los controles para comprar y vender propiedades
