El impacto del nuevo Código Urbanístico en la compra y desarrollo de terrenos en la ciudad Buenos Aires
Los puntos clave del nuevo Código Urbanístico de CABA analizado por un experto en terrenos para el sector inmobiliario
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Arq. Matias Poczter
A partir de 2025, la Ciudad de Buenos Aires implementó modificaciones clave en su Código Urbanístico (CUR) con el objetivo de equilibrar el desarrollo urbano y preservar la identidad de los barrios. Estos cambios han generado oportunidades y desafíos en la comercialización de lotes, impactando también en la rentabilidad de los desarrolladores y la dinámica del mercado inmobiliario.
Principales modificaciones y su impacto en la venta de lotes
1. Limitaciones de altura en barrios residenciales
El nuevo código es más estricto en lo que respecta a restricciones en la altura de las construcciones ubicadas en zonas residenciales, con el objetivo de mantener la armonía arquitectónica y evitar edificios desproporcionados en relación con su entorno. Así, la reducción en la altura permitida ha afectado la rentabilidad potencial de algunos lotes, haciendo que ciertas zonas pierdan atractivo para aquellos desarrolladores que buscan proyectos de mayor envergadura. Como resultado de estos cambios y actualizaciones, se ha desacelerado la demanda en ciertos barrios, generando ajustes en los valores de venta de terrenos con menor posibilidad de edificación.
2. Incentivos para el desarrollo en el sur de la ciudad
Con el objetivo de dinamizar zonas históricamente menos desarrolladas, el código urbanístico introduce un sistema de incentivos para la construcción en barrios del sur. Los desarrolladores que inviertan en estas zonas pueden transferir capacidad constructiva a proyectos en zonas de mayor demanda en el norte. Esta medida ha generado un creciente interés por los terrenos en el sur de la ciudad, donde la valorización proyectada alcanza un 25% para los próximos tres años. Además, muchas desarrolladoras están ajustando sus estrategias para trasladar más metros cuadrados a corredores y avenidas que ahora permiten mayor edificabilidad.
3. Ampliación de espacios libres en manzanas
La normativa promueve la inclusión de espacios libres dentro de las manzanas, favoreciendo la permeabilidad y la entrada de aire y luz natural. Esto apunta a mejorar la calidad ambiental de los barrios. Si bien esta iniciativa contribuye a una mejor planificación urbana, también significa que los lotes deben adaptarse a nuevas disposiciones, lo que podría reducir la superficie edificable y afectar la rentabilidad de ciertos proyectos.
4. Refuerzo de la identidad barrial
El nuevo código también busca preservar la identidad de cada barrio regulando la morfología y tipología de las edificaciones, manteniendo la coherencia estética y funcional. Así, para los desarrolladores, esto representa un doble desafío: por un lado, adaptar los diseños a las nuevas normativas, y por otro, encontrar oportunidades de inversión donde la regulación permita un mayor aprovechamiento del lote. Esto también podría traducirse en un mayor interés por barrios que permiten una densificación controlada.
Nuevas estrategias para inversores y desarrolladores
El mercado inmobiliario en Buenos Aires se encuentra en un momento de transformación. Los cambios en el Código Urbanístico han reconfigurado la rentabilidad de los lotes, haciendo que los inversores deban ajustar sus estrategias:
- Búsqueda de terrenos en zonas emergentes: La creciente valorización de terrenos en el sur de la ciudad ha impulsado el interés en estos barrios, donde aún existen oportunidades con costos competitivos y buen potencial de desarrollo.
- Maximización del metraje constructivo: Los desarrolladores están enfocando su atención en corredores y avenidas donde se permite edificar más metros, buscando compensar las restricciones de otras zonas.
- Proyectos sostenibles y con espacios verdes: Las nuevas regulaciones fomentan espacios abiertos y sustentabilidad, lo que hace que los proyectos con estas características sean más atractivos para compradores e inversores.
Un mercado en evolución
Si bien el nuevo Código Urbanístico de Buenos Aires ha redefinido el panorama de la venta de lotes y el desarrollo inmobiliario limitando la altura en zonas residenciales también está generando nuevas oportunidades en el sur de la ciudad a través de incentivos para inversores con visión a mediano y largo plazo. En este contexto, el gran desafío para los especialistas del sector es identificar terrenos con potencial para maximizar el metraje constructivo dentro del marco normativo vigente, lo que requiere una lectura estratégica de las tendencias y una gran capacidad de adaptación en un mercado en constante evolución.
* El autor es el Director del área de Terrenos BAIGUN REALTY
Por Arq. Matias Poczter
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